Zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności – na czym polega i jakie dokumenty są potrzebne?

W praktyce często zdarza się, że współwłaściciele chcą uporządkować stan prawny nieruchomości i zakończyć wspólne prawo własności. Służy temu m. in. umowa zniesienia współwłasności nieruchomości.

Aby umowa zniesienia współwłasności nieruchomości była ważna, musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Notariusz przygotowuje dokument, weryfikuje dane stron oraz czuwa nad prawidłowym przebiegiem całej czynności.

Czym jest zniesienie współwłasności?

Umowa o zniesienie współwłasności to umowa, której skutkiem jest to, że wspólna własność przestaje istnieć pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami albo pomiędzy niektórymi ze współwłaścicieli.

Współwłaściciele mogą w szczególności postanowić, że:

jedna osoba staje się jedynym właścicielem,
nieruchomość gruntowa zostaje podzielona na fizyczne części – działki – przeznaczone dla poszczególnych współwłaścicieli, jeżeli jest to prawnie i faktycznie możliwe,
z nieruchomości zabudowanej wyodrębnione zostaną lokale dla poszczególnych współwłaścicieli,
własność nieruchomości zostaje przyznana na dalszą współwłasność niektórych ze współwłaścicieli.

Zniesienie współwłasności może dotyczyć każdej nieruchomości, w tym:

mieszkania,
domu,
działki,
lokalu użytkowego,
udziału w nieruchomości.

Z tym że każda sprawa wymaga indywidualnej analizy, ponieważ sposób zniesienia współwłasności zależy od rodzaju nieruchomości, liczby współwłaścicieli, zgodnej woli stron, a także prawnej dopuszczalności podziału w zamierzony sposób.

Konieczne jest także ustalenie, czy zniesienie współwłasności będzie wiązało się ze spłatami lub dopłatami.

Kiedy najczęściej dokonuje się zniesienia współwłasności?

Zniesienie współwłasności wykonuje się najczęściej wtedy, gdy współwłaściciele chcą zakończyć wspólne posiadanie nieruchomości.

Typowe sytuacje to:

zniesienie współwłasności przy ustaniu konkubinatu,
chęć „wykupienia” udziału od drugiej osoby,
zakończenie wspólnej inwestycji.

Warto pamiętać:

w przypadku umownego zniesienia współwłasności wszyscy współwłaściciele muszą wyrażać zgodę na podział,
w braku zgody można znieść współwłasność w sądzie,
w przypadku małoletniego współwłaściciela potrzebna jest zgoda sądu rodzinnego,
jeżeli współwłaściciele wspólnie zaciągnęli kredyt na nieruchomość – warto uregulować kwestię również wspólnego kredytu.

Co dzieje się podczas podpisania aktu?

notariusz sprawdza dokumenty, księgi wieczyste i tożsamość stron,
odczytuje cały przygotowany akt notarialny, wprowadza i odczytuje jego ewentualne zmiany wprowadzone podczas wizyty,
wyjaśnia skutki prawne umowy,
strony podpisują dokument,
notariusz pobiera podatki, opłaty i taksę notarialną.

Po akcie, nie później niż w dniu jego sporządzenia, notariusz składa wniosek o wpis nowego właściciela w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe.

Skutek podpisania aktu

W większości przypadków prawo do nieruchomości przechodzi na kupującego już w momencie podpisania aktu notarialnego, a nie dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Przy odczytywaniu aktu notariusz poucza strony o jego skutkach oraz o skutkach wpisu w księdze wieczystej.

Jakie dokumenty są potrzebne do zniesienia współwłasności?

Dokumenty zależą od konkretnej sytuacji, ale najczęściej potrzebne są:

Dokumenty dotyczące stron umowy

dowód osobisty (w tym mDowód) lub paszport,
dane osobowe (PESEL, adres, stan cywilny),
ewentualne pełnomocnictwo (jeśli ktoś działa przez pełnomocnika),
ewentualna umowa majątkowa małżeńska,
numer rachunku bankowego do spłat lub dopłat.

Dokumenty dotyczące nieruchomości

dokument potwierdzający własność (np. akt notarialny, postanowienie sądu),
dokumenty geodezyjne – wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, wypis z kartoteki budynków, wypis z kartoteki lokali, z klauzulami, że są przeznaczone do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,
zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub o braku obowiązującego planu dla nieruchomości,
odpis ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy (jeśli została wydana),
zaświadczenie, czy nieruchomość jest lasem w rozumieniu ustawy o lasach objętym uproszczonym planem urządzenia lasu, lub czy została dla niej wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
świadectwo charakterystyki energetycznej,
decyzja w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości,
w przypadku podziału/wyodrębniania lokali – zaświadczenia o samodzielności lokali.

Ważne: przed wizytą w kancelarii należy przygotować przynajmniej dokument potwierdzający własność albo numer księgi wieczystej, aby kancelaria mogła od razu podać dokładną listę dokumentów.

Ile kosztuje zniesienie współwłasności u notariusza?

Koszty składają się z kilku elementów i zależą od wartości nieruchomości oraz tego, czy występują spłaty.

Taksa notarialna

To wynagrodzenie notariusza określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Przykładowo dla wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł taksa wynosi:

1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
do tego doliczany jest VAT 23%.

W przypadku zniesienia współwłasności podstawą wyliczenia taksy notarialnej jest wartość całej nieruchomości.

Dodatkowo standardowo notariusz pobierze opłaty za:

sporządzenie wniosku wieczystoksięgowego 200 zł + 23 % VAT,
wypisy i odpisy aktu notarialnego – zwykle jest to około 5 wypisów, a taksa wynosi maksymalnie 6 zł +23 % VAT za stronę,
sporządzenie elektronicznego wypisu aktu notarialnego w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych – taksa wynosi maksymalnie 6 zł + 23% VAT za stronę,
5,00 zł tyt. opłaty za umieszczenie w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN) elektronicznego wypisu tego aktu notarialnego przeznaczonego dla Szefa Krajowej Administracji Skarbowej.

W przypadku, gdy umowie sprzedaży towarzyszy inna czynność notarialna, notariusz pobierze wynagrodzenie również za tą czynność zgodnie z rozporządzeniem.

Opłaty sądowe

wpis prawa własności do jednej księgi wieczystej – 150 zł,
ewentualne założenie nowej księgi wieczystej – 100 zł,
o konieczności pobrania przez notariusza opłat za inne wpisy otrzymasz informację po przedłożeniu w kancelarii dokumentów i zapoznaniu się z nimi oraz z treścią księgi wieczystej przez notariusza.

Podatki

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC):

2% – jeśli występują spłaty lub dopłaty,
brak – jeśli zniesienie współwłasności odbywa się bez spłat.

Podatek od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności
Przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy

najbliższa rodzina (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha) – 0 zł (zwolnienie ustawowe),
nabycie przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie) – 0 zł zwolnienie ustawowe,
dalsza rodzina lub osoby obce – podatek wyliczany według skali w zależności od grupy podatkowej.

Podatek PCC oraz podatek od spadków i darowizn pobiera notariusz przed podpisaniem aktu.

Przykład kosztów – zniesienie współwłasności nieruchomości o wartości 500 000 zł

Założenia:

dwóch współwłaścicieli po 1/2,
jedna osoba przejmuje całość,
spłata: 250 000 zł.

Składnik kosztu	Kwota
Taksa notarialna netto	ok. 1 770 zł
VAT 23%	ok. 407 zł
Taksa notarialna brutto	ok. 2 177 zł
PCC (2% od 250 000 zł)	5 000 zł
Wpis do księgi wieczystej	150 zł
Wypisy aktu	ok. 250 zł
Łącznie	ok. 7 500 – 7 600 zł

Najważniejsze informacje w skrócie

Zniesienie współwłasności pozwala zakończyć wspólne posiadanie nieruchomości.
Wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli przy akcie notarialnym.
Może wiązać się z podatkiem PCC, jeśli występują spłaty, albo z podatkiem od spadków i darowizn – w zależności od grupy podatkowej.
Co do zasady największe koszty to podatek oraz taksa notarialna.
Notariusz składa wniosek do księgi wieczystej, więc klient nie musi robić tego samodzielnie.

Każda sprawa może mieć swoje szczegóły, dlatego przed podpisaniem aktu notariusz zawsze analizujemy sytuację indywidualnie.