Sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości – na czym polega i jakie dokumenty są potrzebne?

Sprzedaż nieruchomości jest jedną z podstawowych czynności wymagających udziału notariusza. Polega na przeniesieniu własności mieszkania, domu lub działki ze sprzedającego na kupującego w zamian za ustaloną cenę. W praktyce dotyczy to np. sprzedaży mieszkania, domu jednorodzinnego czy działki budowlanej.

Aby umowa sprzedaży nieruchomości była ważna, musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Notariusz przygotowuje dokument, weryfikuje dane stron oraz czuwa nad prawidłowym przebiegiem całej czynności.

Czym jest sprzedaż nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości to umowa, w której jedna osoba (sprzedający) zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na inną osobę (kupującego), a kupujący zobowiązuje się zapłacić ustaloną cenę.

Najczęściej spotykane sytuacje to:

sprzedaż mieszkania lub domu,
sprzedaż lokalu użytkowego,
sprzedaż działki budowlanej lub rolnej,
sprzedaż udziału w nieruchomości (np. po spadku),
sprzedaż praw do nieruchomości np. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa użytkowania wieczystego.

Dlaczego potrzebny jest notariusz?
Ponieważ prawo wymaga, aby taka umowa była zawarta w formie aktu notarialnego. Bez tej formy sprzedaż jest nieważna. Notariusz pełni rolę bezstronnego eksperta – sprawdza stan prawny nieruchomości, tożsamość stron i zgodność czynności z przepisami.

Na czym polega sprzedaż nieruchomości?

Z prawnego punktu widzenia sprzedaż nieruchomości to jednocześnie:

zobowiązanie do przeniesienia własności,
oraz samo przeniesienie własności (najczęściej następuje w tym samym akcie).

W czynności biorą udział:

sprzedający – właściciel nieruchomości,
kupujący – osoba nabywająca nieruchomość,
ewentualnie małżonkowie, pełnomocnicy lub inne osoby w zależności od indywidualnego stanu faktycznego.

Co dzieje się podczas podpisania aktu?

notariusz sprawdza dokumenty, księgi wieczyste i tożsamość stron,
odczytuje cały przygotowany akt notarialny, wprowadza i odczytuje jego ewentualne zmiany wprowadzone podczas wizyty,
wyjaśnia skutki prawne umowy,
strony podpisują dokument,
notariusz pobiera podatki, opłaty i taksę notarialną.

Po akcie, nie później niż w dniu jego sporządzenia, notariusz składa wniosek o wpis nowego właściciela w księdze wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe.

Skutek podpisania aktu

W większości przypadków własność przechodzi na kupującego już w momencie podpisania aktu notarialnego, a nie dopiero po wpisie do księgi wieczystej. Wpis ma znaczenie formalne i porządkujące, ale nie tworzy samego prawa własności.

Czy są terminy?

W praktyce znaczenie mogą mieć w szczególności dwie kwestie:

termin z umowy przedwstępnej – jeśli została podpisana, zwykle określa datę zawarcia aktu notarialnego,
kwestie podatkowe – sprzedaż przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości może wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży nieruchomości?

Zakres dokumentów zależy od konkretnej nieruchomości, ale poniżej najczęstszy zestaw.

Dokumenty od sprzedającego

dowód osobisty (w tym mDowód) lub paszport,
dane osobowe (PESEL, adres, stan cywilny),
ewentualne pełnomocnictwo (jeśli ktoś działa przez pełnomocnika),
ewentualna umowa majątkowa małżeńska,
numer rachunku bankowego do zapłaty ceny.

Dokumenty od kupującego

dowód osobisty (w tym mDowód) lub paszport,
dane osobowe (PESEL, adres, stan cywilny),
ewentualne pełnomocnictwo (jeśli ktoś działa przez pełnomocnika),
ewentualna umowa majątkowa małżeńska,
w przypadku finansowania zakupu z kredytu – umowa kredytowa i zaświadczenie z banku o udzieleniu kredytu.

Dokumenty dotyczące nieruchomości

dokument potwierdzający własność (np. akt notarialny, postanowienie sądu),
zaświadczenie, czy nieruchomość jest położona w strefie rewitalizacji, lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji, a jeżeli jest, to wraz z informacją, czy gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości,
ewentualne zaświadczenie o braku osób zameldowanych,
zaświadczenie ze wspólnoty/spółdzielni o braku zaległości w opłatach,
świadectwo charakterystyki energetycznej.

Dokumenty dotyczące nieruchomości przy umowie sprzedaży domu/działki

dokument potwierdzający własność (np. akt notarialny, postanowienie sądu),
zaświadczenie, czy nieruchomość jest położona w strefie rewitalizacji, lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji,
dokumenty geodezyjne – wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, wypis z kartoteki budynków, z klauzulami, że są przeznaczone do dokonywania wpisu w księdze wieczystej,
zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lub o braku obowiązującego planu dla nieruchomości,
odpis ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy (jeśli została wydana),
zaświadczenie, czy nieruchomość jest lasem w rozumieniu ustawy o lasach objętym uproszczonym planem urządzenia lasu, lub czy została dla niej wydana decyzja na podstawie art. 19 ust. 3 ustawy o lasach,
świadectwo charakterystyki energetycznej
decyzja w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości,
ewentualne zaświadczenie o braku osób zameldowanych w budynku posadowionym na nieruchomości.

Ważne: przed wizytą w kancelarii należy przygotować przynajmniej dokument potwierdzający własność albo numer księgi wieczystej, aby kancelaria mogła od razu podać dokładną listę dokumentów.

Ile kosztuje sprzedaż nieruchomości u notariusza?

Koszty składają się z kilku elementów.

Taksa notarialna

To wynagrodzenie notariusza, którego maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Zależy od wartości nieruchomości i jest określona maksymalnie w rozporządzeniu.

Przykładowo za sporządzenie umowy sprzedaży lokalu użytkowego wynagrodzenie za sporządzenie tej umowy wynosi:

przy wartości 500 000 zł maksymalna taksa wynosi ok. 2 770 zł netto,
do tego doliczany jest VAT 23%

W praktyce oznacza to 3 407,10 zł brutto (maksymalnie).

Dodatkowo standardowo notariusz pobierze opłaty za:

sporządzenie wniosku wieczystoksięgowego 200 zł + 23 % VAT,
wypisy i odpisy aktu notarialnego – zwykle jest to około 5 wypisów, a taksa wynosi maksymalnie 6 zł +23 % VAT za stronę,
sporządzenie elektronicznego wypisu aktu notarialnego w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych – taksa wynosi maksymalnie 6 zł + 23% VAT za stronę,
5,00 zł tyt. opłaty za umieszczenie w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN) elektronicznego wypisu tego aktu notarialnego przeznaczonego dla Szefa Krajowej Administracji Skarbowej.

W przypadku, gdy umowie sprzedaży towarzyszy inna czynność notarialna, notariusz pobierze wynagrodzenie również za tą czynność zgodnie z rozporządzeniem.

Opłaty sądowe

wpis nowego właściciela do księgi wieczystej – co do zasady wynosi 200 zł,
jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 zł,
wpis nowego właściciela do księgi wieczystej w przypadku własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha – 150 zł,
ewentualne założenie nowej księgi wieczystej – 100 zł,
wpis hipoteki, służebności – 200 zł,
o konieczności pobrania przez notariusza opłat za inne wpisy otrzymasz informację po przedłożeniu w kancelarii dokumentów i zapoznaniu się z nimi oraz z treścią księgi wieczystej przez notariusza.

Podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych)

wynosi 2% wartości nieruchomości,
co do zasady 19 złotych wynosi PCC od ustanowienia hipoteki na rzecz banku,
płaci go kupujący,
notariusz pobiera go i przekazuje do urzędu skarbowego.

Wyjątek: przy niektórych transakcjach PCC nie występuje, a w szczególności:

w przypadku gdy czynność opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług (VAT),
w przypadku sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Przykład kosztów – sprzedaż nieruchomość o wartości 500 000 zł

Składnik kosztu	Kwota
Taksa notarialna (z VAT)	ok. 3 400,10 zł brutto
Podatek PCC (2%) – o ile wystąpi	10 000 zł
Wpis do księgi wieczystej	200 zł
Wypisy aktu	ok. 265,68 zł netto
Łącznie	ok. 13 872,68 zł

Najważniejsze informacje w skrócie

Sprzedaż nieruchomości zawsze wymaga aktu notarialnego.
Własność przechodzi na kupującego w momencie podpisania aktu (co do zasady).
Podatek PCC wynosi zazwyczaj 2% i płaci go kupujący.
Największy koszt to podatek PCC.
Notariusz składa wniosek o wpis do księgi wieczystej po podpisaniu aktu.
Kluczowe jest przygotowanie dokumentów i sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.

Każda transakcja może mieć swoje szczegóły (np. kredyt, hipoteka, współwłasność), dlatego przed podpisaniem aktu notariusz zawsze analizuje sytuację indywidualnie.