Darowizna nieruchomości – na czym polega i jakie dokumenty są potrzebne?
Darowizna nieruchomości to jedna z najczęściej wykonywanych czynności notarialnych. Polega na nieodpłatnym przekazaniu własności mieszkania, domu, działki lub udziału w nieruchomości na rzecz innej osoby. W praktyce darowizny najczęściej dokonywane są między członkami rodziny – na przykład między rodzicami a dziećmi lub dziadkami a wnukami.
Aby darowizna nieruchomości była ważna, musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Notariusz przygotowuje dokument, weryfikuje dane stron oraz czuwa nad prawidłowym przebiegiem całej czynności.
Czym jest darowizna nieruchomości?
Darowizna nieruchomości to umowa, w której właściciel nieruchomości (darczyńca) przekazuje ją innej osobie (obdarowanemu) bez otrzymywania zapłaty. Oznacza to, że własność przechodzi na nowego właściciela nieodpłatnie.
Darowizna może dotyczyć różnych rodzajów nieruchomości, takich jak:
- mieszkanie
- dom jednorodzinny
- działka budowlana
- działka rolna
- lokal użytkowy
- udział w nieruchomości
Po umowie notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o zmianę właściciela w księdze wieczystej.
Kiedy najczęściej dokonuje się darowizny nieruchomości?
Darowiznę wykonuje się najczęściej wtedy, gdy:
- rodzice chcą przekazać majątek dzieciom jeszcze za życia,
- małżonkowie chcą uporządkować kwestie własności,
- darczyńca chce zabezpieczyć bliską sobie osobę,
- planowana jest sukcesja majątku w rodzinie.
Przy umowie darowizny nieruchomości warto pamiętać o kilku kwestiach:
- notariusz jest płatnikiem podatku od spadków i darowizn, co oznacza, że pobiera go przed umową,
- przy darowiźnie w najbliższej rodzinie przysługuje zwolnienie podatkowe – skontaktuj się z kancelarią celem otrzymania informacji co do zwolnienia podatkowego,
- składając dokumenty w kancelarii otrzymasz informację co do ewentualnego podatku,
- jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków – wymagana jest zgoda drugiego małżonka,
- darczyńca może żądać ustanowienia zabezpieczenia dla siebie, na przykład służebności osobistej mieszkania, która pozwala mu nadal korzystać z nieruchomości mimo przekazania własności,
- darczyńca może nałożyć na obdarowanego polecenie.
Jakie dokumenty są potrzebne do darowizny nieruchomości?
Dokumenty zawsze zależą od konkretnej sytuacji, ale najczęściej potrzebne są:
Dokumenty stron
- dowód osobisty (w tym mDowód) lub paszport,
- dane osobowe (PESEL, adres, stan cywilny),
- ewentualne pełnomocnictwo (jeśli ktoś działa przez pełnomocnika),
- ewentualna umowa majątkowa małżeńska.
Dokumenty dotyczące nieruchomości
- numer księgi wieczystej (notariusz sprawdza ją samodzielnie),
- dokument potwierdzający własność (np. akt notarialny, postanowienie sądu),
- wypis z rejestru gruntów z klauzulą do księgi wieczystej (dla działek),
- inne dodatkowe dokumenty – po zapoznaniu się przez notariusza ze sprawą.
Przed wizytą w kancelarii należy przygotować przynajmniej dokument potwierdzający własność albo numer księgi wieczystej, aby kancelaria mogła od razu podać dokładną listę dokumentów.
Ile kosztuje darowizna nieruchomości u notariusza?
Koszty składają się z kilku elementów.
Taksa notarialna
To wynagrodzenie notariusza, którego maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Dla przykładu w przypadku sporządzenia umowy darowizny nieruchomości gruntowej wynagrodzenie za sporządzenie tej umowy wynosi:
- przy wartości 500 000 zł maksymalna taksa wynosi ok. 2 770 zł netto
- do tego doliczany jest VAT 23%
W praktyce oznacza to ok. 3 407,10 zł brutto (maksymalnie).
Dodatkowo notariusz pobierze opłaty za:
- sporządzenie wniosku wieczystoksięgowego 200 zł + 23 % VAT,
- wypisy i odpisy aktu notarialnego – zwykle jest to około 5 wypisów, a taksa wynosi maksymalnie 6 zł +23 % VAT za stronę,
- sporządzenie elektronicznego wypisu aktu notarialnego w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych – taksa wynosi maksymalnie 6 zł + 23% VAT za stronę,
- 5,00 zł tyt. opłaty za umieszczenie w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN) elektronicznego wypisu tego aktu notarialnego przeznaczonego dla Szefa Krajowej Administracji Skarbowej.
Opłaty sądowe
- wpis nowego właściciela do księgi wieczystej – co do zasady wynosi 200 zł,
- jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 zł,
- wpis nowego właściciela do księgi wieczystej w przypadku własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha – 150 zł,
- ewentualne założenie księgi wieczystej – 100 zł,
- o konieczności pobrania przez notariusza opłat za inne wpisy otrzymasz informację po przedłożeniu w kancelarii dokumentów i zapoznaniu się z nimi oraz z treścią księgi wieczystej przez notariusza.
Podatek od darowizny (ewentualnie dodatkowo nieodpłatnej służebności mieszkania)
- najbliższa rodzina (np. rodzice–dzieci, małżonkowie) – 0 zł (zwolnienie ustawowe),
- dalsza rodzina lub osoby obce – podatek wyliczany według skali w zależności od grupy podatkowej.
W przypadku darowizny w formie aktu notarialnego notariusz pobiera i odprowadza podatek.
PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych)
- zazwyczaj nie występuje,
- pojawia się tylko wtedy, gdy obdarowany przejmuje długi i ciężary albo zobowiązania darczyńcy.
Przykład kosztów – darowizna nieruchomości o wartości 500 000 zł
| Składnik kosztu | Kwota |
|---|---|
| Taksa notarialna netto | 2 770 zł |
| VAT 23% | 637,10 zł |
| Taksa notarialna brutto | 3 407,10 zł |
| Wypisy aktu (przykładowo) | ok. 130 zł |
| Wpis do księgi wieczystej | 200 zł |
| Łącznie | ok. 3 737 zł |
Jeśli darowizna jest między najbliższymi (np. rodzic → dziecko), podatek wynosi 0 zł.
Najważniejsze informacje w skrócie
- Darowizna nieruchomości zawsze wymaga aktu notarialnego.
- Najbliższa rodzina zazwyczaj nie płaci podatku.
- Kluczowe jest przygotowanie dokumentów i sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości.
Każda sprawa może mieć jednak swoje szczegóły (np. kredyt, współwłasność, służebność), dlatego przed podpisaniem aktu notariusz zawsze weryfikuje sytuację indywidualnie.